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放棄鬆綁幻想!各重點城市相繼加碼樓市調控

放棄鬆綁幻想!各重點城市相繼加碼樓市調控
2021年07月09日 22:38 第一財經網作者:鄭娜

  原標題:放棄鬆綁幻想!各重點城市相繼加碼樓市調控

  被認為是樓市風向標的二手房接連迎來針對性舉措。

  7月9日,上海也加入二手房調控大軍,即日起將實施二手房源價格核驗,整頓掛牌價格虛高,有關部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源將不得對外發布。在上海出台該新規的同一日,東莞市住建局今日發佈文件,對新房售價申報進行了詳細規定;廣州南沙也有取消人才購房政策的消息傳出。

  而前一天,西安正式出台了二手房指導價新政;成都也公佈了二手房指導價第二批住宅小區。各地密集升級調控措施,讓市場對於下半年樓市調控放鬆的期望落空。

  “當前政策的調控思路非常清晰,調控定力非常足,從新房到二手房,從住宅市場到土地市場,從購房者到房企到地方政府,哪裏有漏洞補哪裏,不斷完善優化政策,”在億翰智庫研究總監於小雨看來,“疫情期間都未放開調控,當前更無此必要。事實上,因為要保證流動性,刺激消費,還要防範房地產這個‘灰犀牛’,未來的導向肯定是管住,防止錢流入房地產。”

  對於今日央行的降準,房地產業內人士也保持着冷靜的態度,當前房地產金融監管仍在持續強化,“三道紅線”加“兩條紅線”,以及《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》等,已明確要加強資金流入房地產領域的監管,本次降準對房地產市場談不上利好。

  上海二手房源價格核驗

  7月9日上午10點,上海市房管局召開上海市規範二手住房房源掛牌管理會議,在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格信息的核驗。上海相關交易管理部門將以市場真實價格為依據,對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

  記者從某鏈家門店處瞭解到,其已於9日下午從公司處接到了該通知,“但具體細則還沒下來”。

  值得一提的是,與多數城市給出明確價格不同的是,上海此次並未直接給出二手房的價格。有知情人士透露,有關部門會有一個評估系統對二手房價格進行審核,價格落在該範圍內即可通過,範圍之外則無法通過。

  該價格並不會直接對外披露,“合理價格是多少,只有試了才知道”。在某資深業內人士看來,現在有存在房源價格虛高的現象,明顯偏離正常市場價格,這樣會干擾市場正常價格,拉高平均價,同時會影響市場預期。

  事實上,上海對二手房市場的管控從2020年時就已開始逐步推進。2020年12月,上海二手房交易過程中新增房源核驗環節;今年3月政策緩衝期結束,中介機構下架大量二手房源,對虛假房源進行整頓。

  疊加“滬十條”、新房集中入市等各項措施,上海二手房市場2020年下半年以來的熱鬧狀態出現緩解。

  上海中原地產提供的數據顯示,進入二季度後,市場情緒有所企穩,成交量穩定在2.5萬套左右;6月份的成交略有增加,達到2.8萬套。較1月份4.4萬套、3月份的3.9萬套有所下降。

  中指院上海分院高級分析師劉航提出,本次新增的價格核驗則是對前期政策的補充升級,精準打擊部分二手房掛牌虛高、誤導房價預期的現象。未來有望改善二手房市場存在的投機炒作行為,引導二手住房理性交易,穩定市場預期,促進上海房地產市場平穩健康發展。

  各地調控加碼

  今年以來,各地政府因城施策,房地產市場的調控新規層出不窮。據中指院不完全統計,2021 年上半年月均出台房地產緊縮政策明顯超過去兩年月均水平,30餘熱點城市出台調控新政,累計調控次數超百次,調控更加頻繁,調控手段更加全面。

  從年初起,上海就相繼對假離婚、贈與房產、增值税免徵年限“2升5”等進行規定,並祭出積分搖號新規,持續對市場進行降温。在近期落下帷幕的首批集中供地中,上海實行了房地聯動機制,在出讓文件中直接對地塊未來新房價格進行了規定,穩定了市場預期。

  7月9日,東莞也出台了新建商品房售價申報新規,針對下一年度首次銷售的新建商品住房項目的申報價格,將參照同區域、同地段當前同類型項目的申報價格及網籤價格,結合房價調控目標審核確定。

  不只是針對新房領域,今年頗有風向標作用的,還有對二手房市場的調控。今年2月初,深圳率先落地,發佈了全市3595個小區二手房成交指導價;5月中旬,寧波公佈了9個熱點學區、112個小區指導價;5月下旬,成都也公佈了第一批住宅小區的二手房指導價細則。7月8日,西安也發佈了《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》,正式出台了二手房指導價新政。

  隨着二手房調控新規的發佈,各地市場熱度出現不同程度降温。

  在針對熱點學區二手房進行指導價的寧波,有當地市場人士向記者表示,主要的9個學區價格回調或成交為零了;而普通二手房現在的行情也較為慘淡,比去年已成交價還要高的成交概率幾乎為零。

  在最早推出二手房指導價的深圳,已連續3個月成交量低於5000套,6月則跌破3000套,二手住宅過户套數為2575套,環比下滑15%,同比減少76%。上半年二手住宅共成交28442套,同比下跌35.4%。

  調控收緊預期難改

  目前,還有更多城市熱度仍保持在高位。

  以熱點城市杭州為例,中指院數據顯示,2021上半年,杭州市區(含富陽、臨安)新房成交104696套,為近5年來同比新高;杭州市區(含富陽不含臨安)二手房成交55344套,為4年來同比新高。

  在高成交量的推動下,杭州各大銀行房貸利率連續上調,房貸額度也頻頻告急,杭州部分銀行對二套房、二手房停貸的消息不時傳出。

  在杭州當地市場人士看來,若市場温度不退,未來可能會帶來更多的調控政策,例如提高首付、增加社保年限等,“達不到門檻的買不了,市場熱度自然而然會下降”。

  在今年上半年經歷了兩度調控升級的廣州,市場的活躍度仍不低。克而瑞統計顯示,2021年上半年,廣州一手住宅成交面積為634.95萬平方米,同比增79.65%;另據貝殼研究院數據,今年上半年,二手房成交7.8萬套,創歷史同期新高。

  對於已有所降温的上海市場,上海中原地產市場分析師盧文曦認為,在調連續高密度推出調控政策下,二季度樓市温度的確控制住了,但是從成交量來看,仍比正常水平高出20%左右,因此房價還是有上漲壓力。“樓市調控神經不會松,只要市場有違規舉動,調控舉措會很快落地。”

  不只是一二線城市,中指院預計,今年下半年,調控升級加碼的城市或將繼續向熱點三四線城市蔓延,各城市或參考借鑑一二線城市有效的調控政策,不斷細化和完善當地調控“工具箱”。

  值得一提的是,今日央行宣佈降準,這一通常對於房地產市場來説是利好的消息,在58安居客房產研究院分院院長張波看來,此次對於房地產行業難言利好,在調控側沒有明顯放鬆的背景下,房企的融資難度降低空間依然有限。今年上半年房貸整體通過金融機構融資的規模已經減小,同時從“三道紅線”+“兩條紅線”的金融供給兩側的調控來看,目前沒有絲毫放鬆的跡象。

責任編輯:劉光博

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